Entkernung einer Wohnung: Ablauf, Asbest, Entsorgung und Genehmigung
Vor einer Kernsanierung oder einem Umbau wird entkernt: Bodenbeläge, Tapeten, Fliesen, Türen und Einbauten kommen heraus, bis nur der Rohbau bleibt. Hier steht, wie das abläuft, welche Angaben Sie als Auftraggeber seit Dezember 2024 machen müssen, wann Asbest ein Thema ist, wie Bauabfälle zu trennen sind und wann die Bauaufsicht ins Spiel kommt.
So läuft eine Entkernung ab
- Besichtigung: Umfang, Zugänglichkeit und Besonderheiten des Objekts aufnehmen.
- Vorab klären: Baujahr und mögliche Gefahrstoffe, tragende Bauteile, Entsorgungswege.
- Angebot und Zeitplan: auf Grundlage der Besichtigung.
- Rückbau: Bodenbeläge, Wand- und Deckenverkleidungen, Fliesen, Türen, Zargen und Einbauten werden ausgebaut.
- Trennung und Entsorgung: Abfälle werden nach Arten getrennt und fachgerecht entsorgt.
- Übergabe: besenrein, auf Wunsch mit anschließender Bauendreinigung.
Vor Beginn: Ihre Pflichten als Auftraggeber
Seit dem 5. Dezember 2024 muss derjenige, der Arbeiten an Gebäuden veranlasst, dem ausführenden Unternehmen vor Beginn alle ihm vorliegenden Informationen zur Bau- oder Nutzungsgeschichte über vorhandene oder vermutete Gefahrstoffe schriftlich oder elektronisch zur Verfügung stellen – und sich dafür in zumutbarem Aufwand der ihm zugänglichen Unterlagen bedienen (§ 5a Abs. 1 GefStoffV).
Damit festgestellt werden kann, ob Asbest vorliegt, ist außerdem das Baujahr zu nennen; bei Gebäuden mit Baujahr zwischen 1993 und 1996 das Datum des Baubeginns (§ 5a Abs. 2). Diese Pflichten gelten ausdrücklich auch für private Haushalte (§ 5a Abs. 4).
Asbest: Wann ist er ein Thema?
Wurde mit dem Bau nach dem 31. Oktober 1993 begonnen, kann in der Regel vermutet werden, dass kein Asbest vorhanden ist (§ 11a Abs. 1 Satz 2 GefStoffV). Bei älteren Gebäuden ist vor einer Entkernung zu klären, ob asbesthaltige Materialien verbaut sind.
Tätigkeiten mit Asbest sind streng geregelt:
- Sie dürfen nur von Betrieben mit der erforderlichen sicherheitstechnischen, organisatorischen und personellen Ausstattung durchgeführt werden (§ 11a Abs. 2 GefStoffV).
- Gefährdungsbeurteilung und Aufsicht übernehmen Personen mit Sachkunde aus einem behördlich anerkannten Lehrgang; die Aufsicht muss ständig vor Ort sein (§ 11a Abs. 5, TRGS 519 Nr. 2.7; Übergangsfristen bis Dezember 2027 nach § 25 GefStoffV).
- Die Arbeiten sind spätestens eine Woche vor Beginn bei der zuständigen Behörde anzuzeigen (§ 11a Abs. 4).
- Tätigkeiten im Bereich hohen Risikos brauchen eine behördliche Zulassung des Betriebs, Abbrucharbeiten im Bereich niedrigen oder mittleren Risikos eine behördliche Genehmigung (§ 11a Abs. 3 und 4a).
Besteht ein Verdacht auf Asbest, sprechen Sie uns bitte vor der Auftragserteilung an – dann klären wir gemeinsam das weitere Vorgehen.
Bauabfälle trennen
Erzeuger und Besitzer von Bau- und Abbruchabfällen müssen zehn Abfallfraktionen getrennt sammeln, befördern und vorrangig der Wiederverwendung oder dem Recycling zuführen (§ 8 Abs. 1 GewAbfV):
| Fraktion | Abfallschlüssel |
|---|---|
| Glas | 17 02 02 |
| Kunststoff | 17 02 03 |
| Metalle einschließlich Legierungen | 17 04 01 bis 17 04 07, 17 04 11 |
| Holz | 17 02 01 |
| Dämmmaterial | 17 06 04 |
| Bitumengemische | 17 03 02 |
| Baustoffe auf Gipsbasis | 17 08 02 |
| Beton | 17 01 01 |
| Ziegel | 17 01 02 |
| Fliesen und Keramik | 17 01 03 |
Die Trennung ist zu dokumentieren, etwa mit Lageplänen, Fotos sowie Liefer- oder Wiegescheinen, und für die Verwertung mit einer Erklärung des Übernehmers. Ist die getrennte Sammlung technisch nicht möglich oder wirtschaftlich nicht zumutbar, entfällt die Pflicht – das muss dann begründet werden. Für Bau- und Abbruchmaßnahmen mit insgesamt höchstens 10 m³ Abfall gelten die Dokumentationspflichten nicht (§ 8 Abs. 2 und 3 GewAbfV).
Brauche ich eine Genehmigung?
Nach der Sächsischen Bauordnung sind nichttragende und nichtaussteifende Bauteile in baulichen Anlagen verfahrensfrei (§ 61 Abs. 1 Nr. 11 a SächsBO), ebenso Anlagen der technischen Gebäudeausrüstung (Nr. 2) und Instandhaltungsarbeiten (Abs. 4). Änderungen tragender oder aussteifender Bauteile sind nur innerhalb von Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 verfahrensfrei (Nr. 11 b) – also bei Gebäuden bis 7 m Höhe mit höchstens zwei Nutzungseinheiten und zusammen nicht mehr als 400 m².
Soll eine Anlage ganz beseitigt werden, ist das – außer in den Fällen des § 61 Abs. 3 Satz 1 – mindestens einen Monat vorher der Bauaufsichtsbehörde anzuzeigen; bei angebauten Gebäuden muss ein qualifizierter Tragwerksplaner die Standsicherheit beurteilen (§ 61 Abs. 3). Wichtig: Verfahrensfrei heißt nicht regelfrei – alle anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften gelten weiter (§ 59 Abs. 2). Bei Eingriffen in tragende Bauteile gehört deshalb immer ein Planer oder Statiker dazu.
Checkliste für Auftraggeber
- Baujahr bzw. Datum des Baubeginns heraussuchen.
- Vorhandene Unterlagen zu Gefahrstoffen (frühere Gutachten, Sanierungen) zusammenstellen und weitergeben.
- Klären, ob tragende Bauteile betroffen sind – dann Planer oder Statiker einbeziehen.
- Entsorgung und Abfalltrennung im Angebot festhalten lassen.
- Termin, Zugang und Abstimmung mit Mietern oder Nachbarn planen.
Quellen
- § 5a Gefahrstoffverordnung (Pflichten des Veranlassers)
- § 11a Gefahrstoffverordnung (Tätigkeiten mit Asbest)
- § 25 Gefahrstoffverordnung (Übergangsvorschriften)
- TRGS 519 „Asbest – Abbruch-, Sanierungs- oder Instandhaltungsarbeiten“ (BAuA)
- § 8 Gewerbeabfallverordnung (Bau- und Abbruchabfälle)
- Sächsische Bauordnung (SächsBO), §§ 59 und 61
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick (Stand der Prüfung: Oktober 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Vorschriften.